Những điều cần biết khi cấp, sang tên Sổ đỏ cho đất mua trước 2008

* Mua bán đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

I. Khi đất chưa được cấp Sổ đỏ

Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo đó, nếu người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước năm 2008 cần phải biết một số nội dung sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

1. Mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp Sổ đỏ

Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Hay nói cách khác, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (hợp đồng bằng giấy viết tay có chữ ký của các bên vẫn được công nhận).

2. Người mua được đứng tên Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp

Quy định trên cũng nêu rõ “người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.

Trong quy định này cần chú ý 02 vấn đề:

Vấn đề 1: Người đang sử dụng đất được quyền thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện; khi đó người đang sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng) sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện và Giấy chứng nhận sẽ đứng tên mình thay vì phải tìm “chủ đầu tiên” để họ đứng tên.

Vấn đề 2: Chỉ được cấp Giấy chứng nhận lần đầu nếu đủ điều kiện.

3. Việc chuyển nhượng được công nhận dù đất không có giấy tờ

Việc chuyển nhượng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được công nhận nếu xảy ra trước ngày 01/01/2008; nếu chuyển nhượng trong giai đoạn từ 2008 đến trước ngày 01/7/2014 thì đất phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

4. Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Thực hiện như thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định của pháp luật đất đai.