Căn cứ Điều 58 và Điều 61 Luật Nhà ở 2023 (được sửa đổi, bổ sung bởi Điều 2 Luật số 43/2024/QH15), từ ngày 1/8, thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định như sau:

Thứ nhất, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ hai, thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Thứ ba, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế tại quy định nêu trên hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định sau đây:

– UBND cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được xây dựng trên địa bàn. Đối với khu chung cư thì thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với cơ quan nêu trên và đơn vị tham gia kiểm định trong việc thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.

– Tổ chức được giao thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư phải xác định rõ chất lượng nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc chưa phải phá dỡ trong báo cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Luật Nhà ở 2023.

– Sau khi nhận được báo cáo kết quả kiểm định, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải xem xét, ban hành kết luận kiểm định chất lượng nhà chung cư. Kết luận kiểm định phải nêu rõ các nội dung kiểm định theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải xác định nhà chung cư kiểm định chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ; trường hợp nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ thì trong kết luận kiểm định phải nêu rõ thời gian được tiếp tục sử dụng đến khi nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ.

– Kết luận kiểm định phải được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Thứ tư, việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.

Đồng thời, Điều 59 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể các trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ (bao gồm nhà chung cư còn thời hạn sử dụng nhưng không bảo đảm an toàn nếu tiếp tục sử dụng…).

Với đại đa số đại biểu ấn nút biểu quyết tán thành, Luật Nhà ở năm 2023 sẽ có hiệu lực sớm bắt đầu vào ngày 01/8/2024.

Trong đó, “Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ xử lý thế nào?” trở thành vấn đề được đông đảo người dân quan tâm trong Luật Nhà ở năm 2023.

Sử dụng chung cư là sự lựa chọn của nhiều người đặc biệt ở các thành phố lớn đông đúc dân cư như TP.HCM, Hà Nội bởi nhiều lợi ích về giá cả, giao thông thuận tiện, cơ sở vật chất hiện đại và được cung cấp dịch vụ tiện ích.

Chính vì vậy, không ít người lo lắng và chú ý đến thời gian sử dụng nhà chung cư khi Luật Nhà ở năm 2023 bắt đầu có hiệu lực. Dưới đây là thời hạn sử dụng nhà chung cư từ ngày 01/8/2024

(1) Thời hạn sử dụng nhà chung cư 

Theo khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về nhà chung cư như sau:

Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Căn cứ Điều 58 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

– Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế quy định tại khoản 1 Điều 58 hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 của Luật Nhà ở năm 2023

– Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và pháp luật về xây dựng.

Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Đối với trường hợp nhà chung cư hết hạn sẽ được xử lý như sau

(2) Từ ngày 01/08/2024, nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ xử lý thế nào?

Theo Điều 59 Luật Nhà ở năm 2023 quy định các nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ bao gồm:

– Nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều 59 bao gồm:

+ Nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của  Luật Nhà ở năm 2023 và thuộc trường hợp phải phá dỡ.

+ Nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở năm 2023 nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ.

– Các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư bao gồm:

+ Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

+ Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

+ Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

+ Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây:

+ Hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành.

+ Hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị.

+ Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại khoản 2 theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Luật Nhà ở năm 2023 sẽ có hiệu lực sớm bắt đầu vào ngày 01/8/2024.(Ảnh từ Internet)

Như vậy, trong các trường hợp nhà chung cư đã hết thời hạn, nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ, nhà chung cư bị hư hỏng do các yếu tố chủ quan và khách quan thì nhà chung cư sẽ bị phá dỡ.

Tóm lại, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với trường hợp nhà chung cư hết hạn, nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ, nhà chung cư bị hư hỏng do các yếu tố chủ quan và khách quan thì nhà chung cư sẽ bị phá dỡ.

Trân trọng!