Trong các giao dịch dân sự, đặc biệt là mua bán nhà đất, ô tô hay các tài sản có giá trị lớn, đặt cọc là một bước không thể thiếu nhằm đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, không phải lúc nào thỏa thuận đặt cọc cũng diễn ra suôn sẻ. Khi một bên “bẻ kèo”, bên còn lại sẽ được bảo vệ như thế nào? Bài viết này sẽ làm rõ các quy định của pháp luật về trách nhiệm bồi thường khi thỏa thuận đặt cọc bị phá vỡ.

1. Đặt cọc là gì và giá trị pháp lý ra sao?

Trước hết, chúng ta cần hiểu đúng về bản chất của việc đặt cọc. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Về mặt pháp lý, văn bản thỏa thuận đặt cọc được xem là một hợp đồng và có giá trị ràng buộc các bên tham gia. Nội dung của thỏa thuận đặt cọc cần rõ ràng, bao gồm các thông tin về:

Thông tin các bên tham gia.
Tài sản đặt cọc và giá trị.
Mục đích đặt cọc (để đảm bảo giao kết hay thực hiện hợp đồng nào).
Thời hạn đặt cọc.
Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Điều khoản xử lý khi một trong hai bên vi phạm.

2. Khi thỏa thuận đặt cọc bị “phá vỡ” – Ai chịu trách nhiệm và chịu như thế nào?

Đây là phần quan trọng nhất mà nhiều người quan tâm. “Phá vỡ” thỏa thuận ở đây được hiểu là một bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng đã cam kết. Pháp luật đã quy định rất rõ về cách xử lý trong trường hợp này:

a. Trường hợp Bên Đặt Cọc vi phạm (Bên mua không mua nữa):

Nếu bên đặt cọc là người vi phạm, tức là sau khi đã đặt cọc nhưng lại từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (ví dụ: không mua nhà nữa), họ sẽ phải chịu mất toàn bộ số tiền hoặc tài sản đã đặt cọc.

Ví dụ: Anh A đặt cọc 500 triệu đồng để mua một mảnh đất của chị B. Sau đó, anh A đổi ý và không muốn mua nữa. Theo quy định, anh A sẽ mất trắng 500 triệu đồng này. Số tiền này sẽ thuộc về chị B.

b. Trường hợp Bên Nhận Đặt Cọc vi phạm (Bên bán không bán nữa):

Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc là người gây ra vi phạm (ví dụ: đã nhận cọc nhưng lại bán tài sản cho người khác với giá cao hơn hoặc đơn giản là không muốn bán nữa), họ không chỉ phải trả lại toàn bộ tài sản đặt cọc cho bên kia mà còn phải bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thường gọi là “phạt cọc”).

Ví dụ: Vẫn trong tình huống trên, chị B sau khi nhận cọc 500 triệu đồng của anh A lại quyết định không bán đất nữa. Lúc này, chị B phải có trách nhiệm:
- Trả lại cho anh A đủ 500 triệu đồng tiền cọc ban đầu.
- Đền thêm cho anh A một khoản tiền đúng bằng giá trị tiền cọc là 500 triệu đồng.
- Tổng cộng, chị B phải trả cho anh A là 1 tỷ đồng.

Lưu ý quan trọng: Mức phạt cọc này là quy định của pháp luật. Tuy nhiên, các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận một mức phạt khác trong hợp đồng đặt cọc. Nếu có thỏa thuận khác và thỏa thuận này không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội thì sẽ ưu tiên áp dụng theo thỏa thuận. Nếu không có thỏa thuận khác, mức phạt sẽ được áp dụng như trên.

3. Ngoài tiền phạt cọc, có phải bồi thường thêm thiệt hại nào khác không?Đây là một câu hỏi pháp lý khá sâu và câu trả lời là CÓ, nếu chứng minh được thiệt hại thực tế đã xảy ra.

Theo quy định, bên vi phạm ngoài việc bị phạt cọc còn có thể phải bồi thường thiệt hại nếu bên bị vi phạm chứng minh được họ đã phải gánh chịu những tổn thất thực tế, trực tiếp từ việc hợp đồng không được thực hiện.

Ví dụ: Anh A đặt cọc mua nhà của chị B để chuẩn bị cưới vợ. Anh đã đặt cọc tiền để thuê đơn vị thiết kế nội thất, mua sắm một số vật dụng… Việc chị B “bẻ kèo” không bán nhà nữa khiến anh A mất các khoản tiền cọc này. Nếu anh A có đầy đủ hóa đơn, chứng từ chứng minh cho những thiệt hại này, anh có thể khởi kiện yêu cầu chị B bồi thường thêm khoản thiệt hại đó, ngoài số tiền phạt cọc.

Tuy nhiên, việc chứng minh thiệt hại thực tế để yêu cầu bồi thường thêm thường phức tạp và đòi hỏi phải có đầy đủ bằng chứng pháp lý.

4. Lời khuyên để bảo vệ quyền lợi

Để tránh những tranh chấp không đáng có và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình, bạn nên:

Lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản: Tuyệt đối không đặt cọc miệng. Hợp đồng cần chi tiết, rõ ràng các điều khoản, đặc biệt là điều khoản về phạt vi phạm.
Công chứng hợp đồng đặt cọc: Đối với các giao dịch có giá trị lớn như bất động sản, việc công chứng hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng sẽ đảm bảo tính pháp lý cao nhất, là cơ sở vững chắc khi có tranh chấp.
Lưu giữ bằng chứng: Mọi giao dịch chuyển tiền nên thực hiện qua ngân hàng để có sao kê làm bằng chứng. Giữ lại tất cả các giấy tờ, tin nhắn, email liên quan đến thỏa thuận.
Tham khảo ý kiến luật sư: Nếu giao dịch phức tạp và có giá trị rất lớn, đừng ngần ngại tìm đến sự tư vấn của luật sư để đảm bảo mọi thủ tục đều chặt chẽ và đúng pháp luật.

Kết luận

Đặt cọc là một công cụ pháp lý hữu hiệu để đảm bảo sự tin tưởng và nghiêm túc trong các giao dịch. Hiểu rõ quy định về phạt cọc và bồi thường thiệt hại khi thỏa thuận bị phá vỡ là cách tốt nhất để bạn tự bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình, dù bạn ở vị trí người mua hay người bán. Hãy luôn cẩn trọng và trang bị cho mình kiến thức pháp luật cần thiết trước khi đặt bút ký vào bất kỳ thỏa thuận nào

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp.