“Tấc đất tấc vàng” – nhận được Sổ đỏ là một niềm vui lớn, nhưng niềm vui đó có thể nhanh chóng biến thành sự phiền phức tột độ khi bạn phát hiện ra một phần đất của mình lại được cấp cho người khác. Tình trạng Sổ đỏ cấp chồng lấn không hiếm gặp và thường dẫn đến những tranh chấp gay gắt, kéo dài.

Nếu không may rơi vào hoàn cảnh này, bạn cần phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Bài viết này sẽ cung cấp một lộ trình xử lý rõ ràng, từng bước một.

1. Tại sao lại xảy ra tình trạng cấp Sổ đỏ chồng lấn?

Hiểu được nguyên nhân sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan về vấn đề. Tình trạng này thường xuất phát từ:

Sai sót trong đo đạc: Quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính trước đây có thể thiếu chính xác do công nghệ lạc hậu hoặc lỗi của cán bộ đo đạc.
Hồ sơ địa chính cũ không thống nhất: Hệ thống bản đồ, sổ sách quản lý đất đai qua các thời kỳ có sự sai lệch, không đồng bộ.
Thẩm định hồ sơ thiếu cẩn trọng: Cán bộ chức năng đã không kiểm tra, đối chiếu kỹ lưỡng thực địa với hồ sơ trước khi cấp Sổ đỏ.
Lấn chiếm và thay đổi ranh giới: Một bên tự ý dịch chuyển mốc giới sau khi đã được cấp sổ, dẫn đến việc cấp mới sau này bị chồng lên phần đất đã lấn chiếm.

2. Lộ trình xử lý khi phát hiện Sổ đỏ bị cấp chồng lấn

Khi phát hiện sự việc, hãy bình tĩnh và hành động theo các bước có hệ thống sau đây.

Bước 1: Thu thập và xác minh hồ sơ

Đây là bước quan trọng nhất, là nền tảng cho mọi hành động sau này. Bạn cần chủ động thu thập:

Sổ đỏ của gia đình bạn và của hộ liền kề (nếu có thể).
Hồ sơ, giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất: Hợp đồng mua bán, giấy tờ thừa kế, tặng cho, các giấy tờ về đất đai từ chế độ cũ…
Trích lục bản đồ địa chính: Hãy đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện để xin trích lục bản đồ thửa đất của mình và thửa đất liền kề. Đây là tài liệu quan trọng nhất để thấy rõ sự chồng lấn theo hồ sơ nhà nước.

Bước 2: Thương lượng và hòa giải

Trước khi tìm đến pháp luật, hãy cố gắng giải quyết bằng con đường thương lượng.

Thương lượng tự nguyện: Mời người hàng xóm cùng xem xét các giấy tờ, bản đồ bạn đã thu thập. Rất có thể họ cũng không biết về sự chồng lấn này. Một cuộc nói chuyện thiện chí có thể giải quyết vấn đề nhanh chóng.
Hòa giải tại UBND cấp xã: Nếu thương lượng không thành công, hãy làm đơn yêu cầu hòa giải gửi đến UBND xã/phường nơi có đất. Đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện. UBND xã sẽ tổ chức một buổi hòa giải để các bên trình bày quan điểm và tìm tiếng nói chung.

Bước 3: Đề nghị cơ quan nhà nước thu hồi Sổ đỏ cấp sai

Nếu hòa giải không thành, bạn có thể lựa chọn con đường hành chính.

Nộp đơn ở đâu? Gửi đơn đến cơ quan đã cấp Sổ đỏ bị chồng lấn (thường là UBND cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường).
Nội dung đơn: Trình bày rõ ràng về sự việc, cung cấp các bằng chứng (bản sao Sổ đỏ, trích lục bản đồ…) và yêu cầu cơ quan này xem xét, kiểm tra lại quy trình và thu hồi, điều chỉnh lại Sổ đỏ đã cấp sai.

Cơ quan chức năng sẽ tiến hành thanh tra, xác minh. Nếu xác định có sai sót trong quá trình cấp sổ, họ sẽ ra quyết định điều chỉnh hoặc thu hồi Sổ đỏ đã cấp trái pháp luật.

Bước 4: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Đây là giải pháp cuối cùng nhưng có tính pháp lý cao nhất. Bạn có hai hướng để khởi kiện:

Khởi kiện vụ án dân sự: Đối tượng bị kiện là người hàng xóm đang có Sổ đỏ chồng lấn lên đất của bạn. Nội dung khởi kiện là “Tranh chấp quyền sử dụng đất” và yêu cầu Tòa án “Hủy một phần Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp” cho người hàng xóm ở phần chồng lấn.
Khởi kiện vụ án hành chính: Đối tượng bị kiện là cơ quan đã ra quyết định cấp Sổ đỏ trái luật (ví dụ: UBND cấp huyện). Nội dung khởi kiện là “Yêu cầu hủy Quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.

Bản án có hiệu lực của Tòa án là cơ sở pháp lý cuối cùng để xác định lại ranh giới đất và yêu cầu cơ quan nhà nước phải cấp lại Sổ đỏ cho đúng.

Lời kết

Phát hiện Sổ đỏ bị cấp chồng lấn là một tình huống pháp lý phức tạp. Tuy nhiên, bằng cách tiếp cận một cách bài bản: từ thu thập chứng cứ, ưu tiên hòa giải, đến việc sử dụng các công cụ pháp lý mạnh mẽ hơn như yêu cầu hành chính hoặc khởi kiện ra Tòa, bạn hoàn toàn có thể bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình. Trong những trường hợp phức tạp, việc tìm đến sự tư vấn của Luật sư là điều cần thiết.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp