1. Nhà không đủ điều kiện sang tên, người mua khó đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở trên đất

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 có nội dung quy định:

“1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a. Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; …”

Theo đó, Giấy chứng nhận về nhà ở theo quy định của pháp luật là điều kiện quan trọng khi các bên thực hiện các giao dịch về mua bán, tặng cho… có đối tượng là nhà ở. Vì vậy khi chủ của căn nhà không được đăng ký tài sản gắn liền với đất tham gia giao dịch về mua bán, căn nhà này không đủ điều kiện để tham gia giao dịch nên chủ căn nhà không thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động về chủ sở hữu nhà ở, công trình trên đất cho người mua. Người mua sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mang tên mình đối với nhà ở này. Pháp luật cũng có quy định trong trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thì để phù hợp với thực tế, hiện trạng của căn nhà thì các bên không cần phải đáp ứng điều kiện về Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để tham gia giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Vì vậy, các bên khi tham gia mua bán, tặng cho … đối tượng là nhà ở thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở, trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Không được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở

Theo Điều 40 và 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà ở phải có bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, khi thực hiện chuyển nhượng bao gồm cả đất lẫn nhà, trong trường hợp trên Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất và không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở thì công chứng viên chỉ có thể công chứng được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không thể công chứng được nội dung về chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở giữa các bên. Do vậy khi các bên thực hiện thủ tục đăng ký biến động về người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ có thể thực hiện đối với nội dung về quyền sử dụng đất. Như vậy, rủi ro mà người mua có thể gặp phải đó là trả tiền mua nhà gắn liền với đất nhưng thực chất thì không được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở này.

3. Không thể tham gia các giao dịch sau này với căn nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu

Cũng theo căn cứ tại điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, người mua sau này khi muốn bán, cho thuê, đổi, góp vốn, tặng cho hay sử dụng để thế chấp mà không có Giấy chứng nhận thì sẽ không đủ điều kiện thực hiện các giao dịch. Điều này là một sự thiệt thòi lớn đối với người mua khi bỏ ra một khoản tiền lớn nhưng không thể thực hiện các quyền giao dịch với căn nhà này.

4. Có thể xảy ra tranh chấp về nhà ở

Như đã phân tích tại mục 2 nêu trên về việc không được công chứng, chứng thực quyền sở hữu nhà ở trên đất, nên người mua khi sở hữu căn nhà ở này có thể sẽ gặp rủi ro lớn khi xảy ra các tranh chấp xung quanh căn nhà vì người mua không có Giấy chứng nhận hay tài liệu hợp pháp nào xác nhận quyền sở hữu của người mua đối với căn nhà. Vì vậy nếu có xảy ra tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở với chủ thể khác thì người mua sẽ gặp bất lợi vì không có giấy tờ nào ghi nhận, xác nhận quyền sở hữu của mình đối với nhà ở, hơn nữa giấy phép xây dựng lại đứng tên người bán tức là chủ sở hữu cũ của căn nhà nên người mua sẽ rất khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu của mình đối với căn nhà được xây dựng trên đất.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Thanh Sơn, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128  hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp