Thuê nhà có bắt buộc phải đặt cọc không?

Tôi đang tìm trọ cho con trên Hà Nội, chủ trọ bảo tôi phải đóng cọc 3 tháng tiền phòng. Luật sư cho tôi hỏi mục đích của tiền đặt cọc thuê trọ là gì? Thuê nhà có bắt buộc phải đặt cọc không? Tiền đặt cọc thuê trọ có lấy lại được không? Hợp đồng đặt cọc thuê trọ có bắt buộc phải lập thành văn bản hay không? Có nên lập hợp đồng đặt cọc thuê trọ bằng văn bản?

Mục đích của tiền đặt cọc thuê trọ là gì?

Căn cứ theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 pháp luật quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

…

Theo đó, việc đặt cọc được thực hiện thông qua việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, mục đích của việc đặt cọc khi thuê trọ nhằm bao đảm giao kết hợp đồng thuê trọ hoặc thực hiện hợp đồng thuê trọ hoặc vừa bao đảm giao kết và thực hiện hợp đồng thuê trọ, điều này tùy thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đặt cọc.

Thuê nhà có bắt buộc phải đặt cọc không? (Ảnh minh họa)

Thuê nhà có bắt buộc phải đặt cọc không? 

Theo Điều 121 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng cho thuê nhà ở phải bao gồm các nội dung sau:

– Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

– Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

– Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

– Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

– Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Các thỏa thuận khác;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Lưu ý: Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản.

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, đặt cọc không phải là điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng thuê nhà. Người thuê và người cho thuê có quyền thỏa thuận hoặc không thỏa thuận về đặt cọc trong hợp đồng. Việc đặt cọc chỉ nhằm đảm bảo các bên trong hợp đồng thực hiện đúng nghĩa vụ của mình.

Tiền cọc thuê trọ có lấy lại được không ? (Ảnh minh họa) 

Tiền đặt cọc thuê trọ có lấy lại được không?

Tiền đặt cọc khi thuê trọ có lấy lại được không thì căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 pháp luật quy định về đặt cọc như sau:

Đặt cọc

…

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đồng thời, căn cứ khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định về quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc như sau:

Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

…

Như vậy, trường hợp hợp đồng thuê trọ được giao kết thì tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê trọ theo thỏa thuận các bên.

Trường hợp các bên các bên thỏa thuận tiền đặt cọc bảo đảm giao kết hợp đồng thuê trọ và bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê trọ thì sẽ được trả lại cho bên đặt cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê trọ.

Ngoài ra, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thuê trọ thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thuê trọ thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Lưu ý: Các bên có quyền thỏa thuận với nhau về các trường hợp mất cọc và phạt cọc. Pháp luật ưu tiên áp dụng thỏa thuận của các bên nếu thỏa thuận phù hợp quy định và không vi phạm điều cấm của luật.

Hợp đồng đặt cọc thuê trọ có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

5. Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp.

Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.

Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.

…

Theo đó, hợp đồng đặt cọc thuê trọ là hợp đồng bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao kết, thực hiện hợp đồng thuê trọ. Và pháp luật hiện hành không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản.

Tuy nhiên, để bảo đảm tối đa quyền lợi của bản thân các bên nên thỏa thuận đặt cọc bằng văn bản và quy định rõ các điều khoản để có thể dễ dàng giải quyết khi xảy ra tranh chấp.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Thanh Sơn, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128  hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp.