Nhiều người dân có nhu cầu tách thửa đất để cho tặng, chuyển nhượng hoặc chia tài sản cho con cái. Tuy nhiên, một vướng mắc thường gặp là thửa đất đó lại đang được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn. Vậy, liệu có thể tiến hành tách thửa đối với đất đang thế chấp hay không? Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin pháp lý cần thiết để giải đáp thắc mắc trên.

Câu trả lời là: CÓ, nhưng phải được ngân hàng đồng ý.

Về nguyên tắc, pháp luật hiện hành không cấm việc tách thửa đất đang thế chấp. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là tài sản bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng. Do đó, mọi giao dịch, thay đổi pháp lý liên quan đến tài sản này, bao gồm cả việc tách thửa, đều phải có sự chấp thuận bằng văn bản của bên nhận thế chấp là ngân hàng.

Khi bạn thế chấp quyền sử dụng đất, ngân hàng là bên đang giữ bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng). Trong khi đó, hồ sơ đề nghị tách thửa bắt buộc phải có bản gốc Giấy chứng nhận này. Vì vậy, sự hợp tác và đồng ý từ phía ngân hàng là điều kiện tiên quyết và bắt buộc.

Điều kiện để được tách thửa đất đang thế chấp

Để có thể tách thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng, bạn cần đáp ứng các điều kiện chung về tách thửa theo quy định của Luật Đất đai và các quy định cụ thể của địa phương, đồng thời phải được ngân hàng chấp thuận. Cụ thể:

Sự đồng ý của ngân hàng: Đây là điều kiện quan trọng nhất. Ngân hàng sẽ xem xét tình hình trả nợ, giá trị của phần đất còn lại sau khi tách và các yếu tố rủi ro khác để quyết định có đồng ý hay không.
Đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu: Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải có diện tích không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố nơi có đất.
Đất không có tranh chấp: Thửa đất phải không có tranh chấp, khiếu nại về quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án.
Còn trong thời hạn sử dụng đất: Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng theo quy định.

Thủ tục thực hiện như thế nào?

Quy trình tách thửa đất đang thế chấp sẽ phức tạp hơn so với đất thông thường và có sự tham gia của ngân hàng. Các bước cơ bản như sau:

Bước 1: Thương lượng với ngân hàng
- Người sử dụng đất nộp đơn đề nghị được tách thửa đất đang thế chấp đến ngân hàng.
- Trong đơn cần nêu rõ lý do tách thửa, phương án tách thửa (diện tích, vị trí các thửa đất mới), và cam kết về việc tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
- Ngân hàng sẽ thẩm định yêu cầu. Nếu đồng ý, ngân hàng sẽ ra văn bản chấp thuận cho việc tách thửa và có thể đưa ra các điều kiện kèm theo (ví dụ: yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm, hoặc điều chỉnh lại hợp đồng thế chấp).
Bước 2: Chuẩn bị và nộp hồ sơ tách thửa
- Sau khi có văn bản đồng ý của ngân hàng, người sử dụng đất tiến hành lập hồ sơ tách thửa theo quy định. Hồ sơ thường bao gồm:
  - Đơn đề nghị tách thửa.
  - Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (do ngân hàng cung cấp).
  - Văn bản đồng ý của ngân hàng về việc cho phép tách thửa.
  - Sơ đồ, bản vẽ kỹ thuật của các thửa đất sau khi tách.
  - Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất.
- Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ và nhận kết quả
- Cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc địa chính, thẩm định hồ sơ và thực hiện các thủ tục cần thiết.
- Sau khi hoàn tất, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho các thửa đất đã được tách.
- Các giấy chứng nhận mới này sẽ được đăng ký thế chấp lại tại ngân hàng để tiếp tục bảo đảm cho khoản vay, theo thỏa thuận giữa hai bên.

Lưu ý quan trọng

Thỏa thuận lại về hợp đồng thế chấp: Sau khi tách thửa, giá trị tài sản bảo đảm có thể thay đổi. Các bên (người vay và ngân hàng) sẽ cần ký lại phụ lục hợp đồng thế chấp hoặc một hợp đồng thế chấp mới cho các thửa đất mới hình thành. Thông thường, tất cả các thửa đất sau khi tách vẫn sẽ được dùng để bảo đảm cho khoản vay ban đầu, trừ khi có thỏa thuận khác.
Chi phí phát sinh: Người sử dụng đất sẽ phải chịu các chi phí liên quan đến việc tách thửa như phí đo đạc, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy chứng nhận mới…

Tóm lại, việc tách thửa đất đang thế chấp là hoàn toàn có thể thực hiện được nếu có sự đồng ý của ngân hàng và đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Người dân có nhu cầu nên chủ động làm việc trực tiếp với ngân hàng để được hướng dẫn và hỗ trợ thực hiện thủ tục một cách thuận lợi và đúng pháp luật.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp