Tranh chấp đất đai, đặc biệt là các vụ việc liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, luôn là điểm nóng trong xã hội. Với việc Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) chính thức loại bỏ Khung giá đất, một cơ chế định giá mới được kỳ vọng sẽ làm giá đất sát với thị trường hơn. Tuy nhiên, sự thay đổi lớn này cũng đi kèm với những thách thức mới và tiềm ẩn nguy cơ làm gia tăng các tranh chấp về định giá. Bài viết này sẽ phân tích các phương pháp định giá mới và hướng dẫn người dân bảo vệ quyền lợi của mình.

I. Bước ngoặt lịch sử: Từ Khung giá cứng nhắc đến Bảng giá linh hoạt

Trước đây, giá đất được xác định dựa trên Khung giá đất (do Chính phủ ban hành 5 năm/lần) và Bảng giá đất (do UBND cấp tỉnh ban hành). Cơ chế này đã tồn tại nhiều năm nhưng thường dẫn đến tình trạng giá bồi thường quá thấp so với giá trị thực tế của thửa đất, gây bức xúc và khiếu kiện kéo dài.

Thay đổi mấu chốt theo Luật Đất đai 2024

Bãi bỏ Khung giá đất: Loại bỏ hoàn toàn cơ chế định giá “cứng” từ trung ương.
Bảng giá đất hằng năm: Từ năm 2026, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng Bảng giá đất được cập nhật hằng năm và phải tiệm cận với giá thị trường (Điều 158 Luật Đất đai 2024).
Giá đất cụ thể: Giá đất dùng để tính bồi thường khi thu hồi đất phải được xác định dựa trên các phương pháp định giá mới, được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

Việc chuyển từ cơ chế cố định sang cơ chế sát thị trường là tín hiệu tích cực, nhưng chính tính linh hoạt của các phương pháp định giá lại là nguồn cơn phát sinh tranh chấp mới.

II. 4 Phương pháp định giá mới: “Lò xo” tạo ra khiếu nại

Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định 04 phương pháp xác định giá đất cụ thể. Mặc dù các phương pháp này được thiết kế để phản ánh giá thị trường, việc áp dụng chúng đòi hỏi dữ liệu và giả định, dễ gây ra sự thiếu đồng thuận:

Phương pháp	Cơ chế định giá	Nguy cơ Tranh chấp Tiềm ẩn
1. Phương pháp So sánh	Dựa trên việc phân tích và điều chỉnh giá của các thửa đất tương đồng đã giao dịch trên thị trường.	Tranh chấp về tính tương đồng (vị trí, hạ tầng, pháp lý) của các thửa đất được chọn để so sánh và tính khách quan của dữ liệu giao dịch.
2. Phương pháp Thu nhập	Dựa trên khả năng sinh lời và thu nhập ròng dự kiến của thửa đất (áp dụng cho đất sản xuất, kinh doanh).	Tranh chấp về tính chính xác của thu nhập ròng hằng năm và việc áp dụng tỷ suất chiết khấu (lãi suất) để quy đổi về giá trị hiện tại.
3. Phương pháp Thặng dư	Dựa trên việc ước tính tổng doanh thu và trừ đi tổng chi phí ước tính của dự án đầu tư trên thửa đất.	Tranh chấp về sự hợp lý của các khoản chi phí ước tính và tổng doanh thu dự kiến (hai yếu tố này mang tính giả định).
4. Phương pháp Hệ số điều chỉnh	Giá đất cụ thể = Giá đất trong Bảng giá x Hệ số điều chỉnh giá đất (áp dụng cho một số trường hợp đơn giản).	Tranh chấp về việc xác định Hệ số điều chỉnh (K) sao cho phản ánh đúng mức chênh lệch giữa Bảng giá và giá thị trường.

Tóm lại: Nếu trước đây người dân khiếu nại vì giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, thì nay người dân sẽ khiếu nại vì không đồng ý với dữ liệu đầu vào hoặc phương pháp tính toán của cơ quan định giá.

III. Người dân cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất và công bố phương án bồi thường, việc nắm rõ quy trình và thu thập thông tin là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi chính đáng của bạn:

1. Nắm rõ căn cứ định giá

Yêu cầu Công khai và Giải thích: Theo quy định, quyết định định giá đất cụ thể phải được công khai. Người dân có quyền yêu cầu cơ quan định giá công khai các dữ liệu đầu vào và giải thích rõ ràng về công thức, phương pháp tính toán đã áp dụng (ví dụ: họ lấy giá đất so sánh ở đâu, chi phí đầu tư được tính toán như thế nào).
Tham khảo giá thị trường: Tự thu thập bằng chứng về giá giao dịch thành công (có chứng thực công chứng) của các thửa đất tương đồng lân cận tại thời điểm gần nhất.

2. Thuê thẩm định giá độc lập

Nếu không đồng ý với giá bồi thường, bạn có thể thuê một Tổ chức Thẩm định giá độc lập có chức năng để thực hiện định giá thửa đất theo các phương pháp tương tự.

Lưu ý: Kết quả định giá độc lập là một tài liệu chứng cứ quan trọng giúp người dân có cơ sở so sánh, khiếu nại và khởi kiện ra Tòa án.

3. Thực hiện quy trình Khiếu nại và Khởi kiện

Nếu không đồng ý với Quyết định bồi thường và hỗ trợ tái định cư:

Khiếu nại Hành chính: Nộp đơn khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp huyện (nếu quyết định do UBND cấp huyện ban hành) hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh (nếu quyết định do UBND cấp tỉnh ban hành). Đây là bước bắt buộc.
Khởi kiện ra Tòa án: Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại hành chính, hoặc hết thời hạn mà khiếu nại không được giải quyết, người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu Tòa án xem xét hủy bỏ hoặc sửa đổi quyết định bồi thường.

Kết luận: Luật Đất đai 2024 đã mở ra cánh cửa để định giá đất sát với thị trường, nhưng cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về tính minh bạch, dữ liệu và khả năng giám sát của người dân. Việc nắm vững các quy định của Nghị định 71/2024/NĐ-CP và chủ động thu thập chứng cứ là chiến lược tốt nhất để bảo vệ tài sản của mình.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp.