Bên bán “lật kèo” sau khi đặt cọc: Hướng dẫn pháp lý đòi lại tiền và phạt cọc

Không có gì gây bức xúc hơn việc bạn đã tìm được tài sản ưng ý (căn nhà, mảnh đất, chiếc xe), đã chốt giá và đặt cọc, nhưng đến phút cuối bên bán lại thông báo… “không bán nữa”. Lý do phổ biến nhất thường là “gia đình không đồng ý”, “tìm được người trả giá cao hơn”, hoặc tệ hơn là họ im lặng và biến mất.

Trong tình huống “tiền đã trao” này, bạn có mất trắng tiền cọc không? Hay bạn có thể đòi lại nhiều hơn những gì đã đưa?

Với tư cách là người tư vấn pháp lý, chúng tôi khẳng định: Pháp luật đứng về phía bạn. Nếu bạn làm đúng, bạn không chỉ đòi lại được toàn bộ tiền cọc mà còn có quyền yêu cầu một khoản tiền phạt. Đây là hướng dẫn chi tiết.

Hợp đồng đặt cọc: “Vũ khí” pháp lý tối thượng của bạn

Trước khi nói đến việc “phạt”, chúng ta phải xem xét “vũ khí” bạn đang có: Hợp đồng đặt cọc (hoặc Giấy/Biên nhận đặt cọc).

Một sai lầm phổ biến là nghĩ rằng giấy tờ “viết tay” không có giá trị. Đối với đặt cọc, điều này KHÔNG ĐÚNG!

• Tính pháp lý: Theo quy định của Bộ luật Dân sự, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Chỉ cần hợp đồng (dù là viết tay) thể hiện rõ các nội dung:
  1. Bên mua (bạn) giao tiền cho bên bán.
  2. Mục đích: Để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản (ghi rõ tài sản nào, giá bao nhiêu).
  3. Thời hạn thực hiện: Khi nào hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức (công chứng).
  4. Chữ ký của cả hai bên.
• Điều khoản “sinh tử”: Quan trọng nhất là điều khoản về phạt cọc.
  • Tốt nhất: Hợp đồng ghi rõ: “Nếu bên B (bên bán) từ chối bán tài sản như thỏa thuận, bên B phải trả lại toàn bộ tiền cọc cho bên A (bên mua) và chịu một khoản phạt cọc gấp X lần số tiền cọc” (ví dụ: gấp 2, 3, 5 lần).
  • Nếu không ghi rõ? Đừng lo, pháp luật có quy định “ngầm” cho bạn.

Quyền lợi của bạn khi Bên bán “Lật kèo”?

Đây là phần cốt lõi bạn cần nắm rõ, dựa trên Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc.

Nói một cách đơn giản:

1. Nếu bạn (bên mua) “lật kèo”: Bạn sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.
2. Nếu bên bán “lật kèo” (tình huống của bạn): Bên bán có nghĩa vụ phải TRẢ LẠI TIỀN CỌC VÀ bồi thường một khoản tiền phạt.

Mức phạt cọc là bao nhiêu?

Đây là điều nhiều người thắc mắc nhất. Sẽ có hai trường hợp:

• Trường hợp 1 (Có thỏa thuận trong hợp đồng): Mức phạt sẽ đúng như những gì hai bên đã ký. Nếu hợp đồng ghi “phạt gấp 3 lần tiền cọc”, Tòa án sẽ tôn trọng thỏa thuận này và bạn có quyền đòi (1 lần tiền cọc trả lại + 3 lần tiền cọc phạt) = Tổng cộng 4 lần số tiền cọc.
• Trường hợp 2 (Không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ): Nếu hợp đồng chỉ ghi chung chung, hoặc chỉ là giấy biên nhận tiền, pháp luật quy định bên bán phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
  • Ví dụ: Bạn đặt cọc 500 triệu. Bên bán “lật kèo”. Họ phải trả lại 500 triệu tiền cọc của bạn VÀ nộp phạt thêm 500 triệu nữa.
  • Tổng số tiền bạn nhận về là 1 tỷ đồng (gấp đôi số tiền bạn đã bỏ ra).

Kết luận quan trọng: Dù hợp đồng của bạn sơ sài hay chi tiết, việc bên bán đơn phương từ chối bán là hành vi vi phạm và họ luôn phải chịu phạt, không chỉ là trả lại tiền.

Hướng dẫn 4 bước pháp lý để đòi lại tiền và phạt cọc

Khi bên bán thông báo “không bán nữa”, hãy bình tĩnh và thực hiện các bước sau để đảm bảo lợi ích tối đa.

Bước 1: Thu thập bằng chứng về việc “lật kèo” (Rất quan trọng!)

Bạn cần bằng chứng chứng minh họ là người vi phạm, không phải bạn.

• Nếu họ gọi điện/nhắn tin: Lưu lại toàn bộ tin nhắn Zalo, SMS, ghi âm cuộc gọi (nếu được) thông báo họ không bán nữa.
• Nếu họ im lặng (đến ngày hẹn không ra công chứng): Đây là “mũi nhọn” pháp lý. Hãy chủ động:
  1. Gửi thông báo (tin nhắn, văn bản) nhắc họ về ngày giờ công chứng.
  2. Đúng ngày giờ hẹn, bạn có mặt tại Văn phòng công chứng đã hẹn.
  3. Yêu cầu Văn phòng công chứng lập Vi bằng về việc bạn có mặt để chờ ký hợp đồng nhưng bên bán đã vắng mặt.
  • Đây là bằng chứng “vàng” không thể chối cãi, chứng minh bạn đã sẵn sàng thực hiện hợp đồng còn bên bán thì vi phạm.

Bước 2: Thương lượng và Gửi Thông báo Yêu cầu

Sau khi đã có bằng chứng ở Bước 1, hãy gửi một Thông báo chính thức (có thể qua email, thư bảo đảm hoặc nhờ luật sư soạn thảo) cho bên bán.

Nội dung cần nêu rõ:

1. Việc họ đã vi phạm hợp đồng đặt cọc (dẫn chứng tin nhắn hoặc Vi bằng).
2. Trích dẫn điều khoản phạt cọc trong hợp đồng (hoặc Điều 328 BLDS).
3. Yêu cầu họ trả lại tiền cọc và khoản tiền phạt cọc (tính toán rõ số tiền) trong một thời hạn cụ thể (ví dụ: 7-10 ngày).
4. Nêu rõ: Nếu quá thời hạn này mà không thanh toán, bạn sẽ khởi kiện ra Tòa án.

Rất nhiều trường hợp bên bán sẽ “chùn bước” và chấp nhận trả tiền ở bước này khi thấy bạn am hiểu luật và làm việc quyết đoán.

Bước 3: Khởi kiện ra Tòa án

Nếu bên bán vẫn ngoan cố hoặc trốn tránh, đây là lúc sử dụng đến quyền lực nhà nước.

• Tòa án nào? Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án Nhân dân cấp Quận/Huyện nơi bên bán cư trú (nếu là cá nhân) hoặc nơi có bất động sản (nếu tranh chấp liên quan đến BĐS).
• Hồ sơ cần gì?
  • Đơn khởi kiện (theo mẫu).
  • Hợp đồng đặt cọc/Biên nhận tiền (bản gốc hoặc sao y).
  • Bằng chứng chuyển tiền (sao kê ngân hàng, giấy biên nhận).
  • Bằng chứng bên bán vi phạm (Tin nhắn, Vi bằng lập tại phòng công chứng).
  • CCCD, Sổ hộ khẩu của bạn.

Tỷ lệ thắng kiện cho bên mua trong những trường hợp này là rất cao, miễn là bạn có đủ chứng cứ rõ ràng.

Bước 4: Thi hành án

Sau khi có bản án có hiệu lực của Tòa án, nếu bên bán vẫn không tự nguyện trả tiền, bạn có quyền nộp đơn yêu cầu Cơ quan Thi hành án dân sự để kê biên tài sản của họ (bao gồm cả chính tài sản họ định bán cho bạn) để thi hành án.

Kết luận

Việc bên bán “lật kèo” sau khi đặt cọc là hành vi vi phạm hợp đồng nghiêm trọng. Đừng vì bực tức hay lo lắng mà “bỏ cuộc”. Pháp luật đã có cơ chế rất rõ ràng để bảo vệ người mua ngay tình. Hãy hành động một cách bài bản, thu thập đủ chứng cứ và cứng rắn yêu cầu quyền lợi chính đáng của mình.