Bạn đã chốt mua một mảnh đất hay một chiếc xe hơi, đã chuyển tiền “giữ chỗ” cho bên bán. Nhưng đến ngày công chứng, bên bán đột ngột “quay xe” vì tìm được khách khác trả giá cao hơn. Lúc này, họ chỉ thảy lại cho bạn đúng số tiền bạn đã đưa và nói “Hủy kèo nhé”. Bạn đòi đền bù gấp đôi, họ lắc đầu: “Đây là tiền trả trước, có phải tiền cọc đâu mà đòi phạt?”.
Rất nhiều tranh chấp pháp lý nảy sinh từ sự nhầm lẫn tai hại giữa Tiền đặt cọc và Tiền trả trước. Bài viết này sẽ giúp bạn phân biệt rõ hai khái niệm này để tránh mất tiền oan.
1. Bản chất pháp lý: Khác nhau “một trời một vực”
Dù đều là hành động đưa một khoản tiền cho bên bán trước khi hoàn tất giao dịch, nhưng dưới góc độ Luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của hai khoản tiền này hoàn toàn khác nhau.
Đặt cọc (Deposit) – Biện pháp bảo đảm
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
-
Mục đích: Ràng buộc trách nhiệm. Ai phá kèo, người đó chịu phạt.
-
Quy tắc phạt cọc (Nếu không có thỏa thuận khác):
-
Nếu bên Mua hủy kèo: Mất số tiền đã cọc.
-
Nếu bên Bán hủy kèo: Phải trả lại tiền cọc CỘNG THÊM một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (Dân gian gọi là “Đền cọc gấp đôi”).
-
Tiền trả trước (Prepayment) – Chỉ là thực hiện nghĩa vụ
Đây đơn thuần là việc bên Mua trả trước một phần tiền cho bên Bán. Nó không mang ý nghĩa bảo đảm hay phạt vi phạm.
-
Hậu quả khi hủy kèo:
-
Nếu một trong hai bên không muốn mua/bán nữa, thì bên Bán chỉ cần hoàn trả lại đúng số tiền đã nhận cho bên Mua.
-
Không có phạt cọc, không có đền gấp đôi (trừ khi chứng minh được thiệt hại thực tế khác, nhưng rất khó).
-
2. Làm sao để phân biệt khi giấy tờ viết tay sơ sài?
Đây là “cái bẫy” mà 90% người mua nhà đất lần đầu mắc phải. Trong các biên nhận viết tay hoặc chuyển khoản, ngôn từ sử dụng sẽ quyết định số phận khoản tiền đó.
Trường hợp 1: Văn bản ghi rõ từ “ĐẶT CỌC”
Nếu trong biên nhận ghi: “Bên A nhận của bên B số tiền 100 triệu để đặt cọc mua thửa đất…” => Kết luận: Áp dụng quy định về đặt cọc. Bên bán “bùng” kèo phải đền gấp đôi (tổng 200 triệu).
Trường hợp 2: Văn bản ghi “TRẢ TRƯỚC”, “ỨNG TRƯỚC”, “TẠM ỨNG”
Nếu biên nhận ghi: “Bên A nhận ứng trước của bên B số tiền 100 triệu…” => Kết luận: Đây là Tiền trả trước. Bên bán hủy kèo chỉ cần trả lại 100 triệu. Bạn không thể đòi phạt cọc.
Trường hợp 3: Văn bản KHÔNG ghi rõ mục đích (Mập mờ)
Nếu biên nhận chỉ ghi chung chung: “Bên A nhận của bên B số tiền 100 triệu…” mà không nói rõ là cọc hay trả trước. => Rủi ro: Theo thực tiễn xét xử và Án lệ, nếu các bên không chứng minh được đó là tiền cọc, Tòa án thường có xu hướng xác định đó là Tiền trả trước.
Lời khuyên của Luật sư: Khi chuyển khoản ngân hàng, nội dung chuyển khoản bắt buộc phải ghi rõ: “Nguyễn Văn A chuyển tiền DAT COC mua nha…”. Đây là bằng chứng thép khi ra Tòa.
3. “Đền cọc gấp đôi” – Hiểu sao cho đúng tiền về túi?
Nhiều người vẫn nhầm lẫn về con số thực nhận. Ví dụ: Bạn cọc 100 triệu. Bên bán hủy kèo. Họ phải đưa lại cho bạn bao nhiêu?
-
Số tiền gốc: 100 triệu (Tiền của bạn, đương nhiên phải trả lại).
-
Số tiền phạt: 100 triệu (Khoản phạt tương đương giá trị cọc).
-
Tổng cộng bên bán phải chi: 200 triệu đồng.
Lưu ý: Các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn (gấp 3, gấp 4 lần) hoặc thấp hơn. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng không ghi mức phạt cụ thể, luật sẽ mặc định là “phạt một khoản tương đương” (tức là gấp đôi).
4. Bài học xương máu: Đừng để “bút sa gà chết”
Thực tế, nhiều chủ nhà/chủ đất khi thấy giá thị trường tăng vọt, họ sẵn sàng “bẻ kèo” với người mua trước để bán cho người sau với giá cao hơn. Nếu hợp đồng của bạn lỏng lẻo, chỉ ghi là “nhận tiền cọc” mà không quy định rõ điều khoản phạt, hoặc vô tình dùng từ “trả trước”, bạn sẽ là người chịu thiệt thòi.
Để bảo vệ túi tiền của mình, hãy nhớ 3 nguyên tắc vàng:
-
Văn bản hóa: Luôn làm Hợp đồng đặt cọc, hạn chế nói miệng.
-
Dùng từ chuẩn: Soát kỹ từng chữ, bắt buộc phải có chữ “ĐẶT CỌC”.
-
Thỏa thuận phạt: Ghi rõ trong hợp đồng: “Nếu bên Bán không bán nữa thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường thêm một khoản tiền là… (ghi rõ số tiền)”.
Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.
Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.
Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp.
Bài viết liên quan: