“Nhà giá rẻ”, “bao công chứng vi bằng”, “có Thừa phát lại làm chứng”… là những lời chào mời ngọt ngào đánh vào tâm lý ham rẻ của người mua nhà đất, đặc biệt là tại các vùng ven đô thị. Tuy nhiên, ít ai biết rằng đằng sau tờ “Vi bằng” có dấu đỏ tưởng chừng uy tín ấy là cả một cái bẫy pháp lý khổng lồ. Tại sao mua nhà qua vi bằng lại dễ dẫn đến cảnh trắng tay? Bài viết dưới đây sẽ vạch trần bản chất của hình thức giao dịch này.

1. Sự thật ngã ngửa: Vi bằng KHÔNG thay thế được Công chứng

Sai lầm chết người của 90% người dân là đánh đồng giá trị của Vi bằng (do Thừa phát lại lập) với Văn bản công chứng (do Công chứng viên lập).

Theo quy định pháp luật hiện hành (Nghị định 08/2020/NĐ-CP):

Vi bằng: Chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật (Ví dụ: Ghi nhận hành vi ông A giao tiền cho ông B, ghi nhận việc ông A giao nhà cho ông B). Vi bằng không xác nhận tính hợp pháp của giao dịch mua bán.
Công chứng: Xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng, là cơ sở bắt buộc để sang tên Sổ đỏ.

Nói một cách dễ hiểu: Khi bạn mua nhà qua vi bằng, Thừa phát lại chỉ làm chứng là “Hôm nay, tôi thấy ông Long đưa tiền cho ông bán nhà”. Thừa phát lại không chịu trách nhiệm về việc căn nhà đó có đủ điều kiện bán hay không, có bị tranh chấp hay không, và tờ vi bằng đó không có giá trị để sang tên Sổ đỏ.

2. Ba rủi ro “chí mạng” khi mua nhà đất qua Vi bằng

Nếu bạn đang cầm trên tay bộ hồ sơ mua nhà chỉ có giấy viết tay và vi bằng, hãy cẩn trọng với 3 rủi ro sau:

Rủi ro 1: Không thể sang tên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận QSDĐ)

Luật Đất đai quy định rõ: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Sở Tài nguyên & Môi trường sẽ từ chối 100% hồ sơ xin cấp Sổ đỏ nếu chỉ có vi bằng. Điều này đồng nghĩa về mặt pháp lý, bạn bỏ tiền tỷ ra mua nhưng vẫn không phải là chủ sở hữu của mảnh đất đó.

Rủi ro 2: “Một con trâu, bán cho trăm người”

Vì giao dịch qua vi bằng không được ghi nhận trên hệ thống dữ liệu công chứng quốc gia, kẻ gian có thể lợi dụng kẽ hở này để:

Lập vi bằng bán nhà cho Anh A vào buổi sáng.
Lập vi bằng bán tiếp cho Anh B vào buổi chiều.
Thậm chí mang Sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng. Khi sự việc vỡ lở, người mua nào cũng cầm vi bằng, nhưng ai mới là chủ nhà thực sự? Câu trả lời là: Thường thì tất cả đều mất tiền và kéo nhau ra Tòa trong vô vọng.

Rủi ro 3: Bị cưỡng chế, thu hồi bất cứ lúc nào

Đa số nhà đất bán qua vi bằng đều là đất kẹt, đất nông nghiệp chưa chuyển đổi, xây dựng trái phép hoặc đang có tranh chấp. Khi mua những căn nhà này, bạn đối mặt với nguy cơ bị chính quyền cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm. Lúc đó, tìm người bán để đòi tiền đền bù chẳng khác nào “mò kim đáy bể”.

3. Thừa phát lại có lỗi không?

Nhiều người khi bị lừa thường quay sang trách Thừa phát lại. Tuy nhiên, các Văn phòng Thừa phát lại thường đã ghi rất rõ trong vi bằng dòng chữ (thường in nhỏ hoặc ở cuối): “Vi bằng này không có giá trị thay thế văn bản công chứng…”. Lỗi nằm ở chỗ người mua không đọc kỹ, hoặc bị môi giới (“cò đất”) tư vấn sai lệch, lập lờ đánh lận con đen để chốt sale.

4. Lời khuyên của Luật sư: Phải làm gì để an toàn?

Đối với người đang có ý định mua:

Hãy DỪNG LẠI NGAY nếu người bán nói “công chứng vi bằng”. Chỉ xuống tiền khi:

Đất có Sổ đỏ (Giấy chứng nhận QSDĐ) hợp pháp.
Ký Hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng Công chứng.
Kiểm tra quy hoạch và tình trạng tranh chấp tại UBND xã/phường.

Đối với người “đã lỡ” mua qua vi bằng:

Nếu bạn đang ở trong tình thế “tiến thoái lưỡng nan”, hãy thực hiện ngay các bước sau để giảm thiểu thiệt hại:

Thu thập toàn bộ chứng cứ: Vi bằng, giấy biên nhận tiền, tin nhắn trao đổi, ghi âm…
Tìm cách thương lượng với chủ cũ để hoàn thiện thủ tục pháp lý (nếu đất đủ điều kiện).
Liên hệ ngay với Luật sư để khởi kiện Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc tố cáo hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (nếu có dấu hiệu gian dối).

Kết luận

“Tiền nào của nấy” – Nhà đất giá rẻ bán qua vi bằng luôn đi kèm với rủi ro pháp lý khổng lồ. Đừng để tích góp cả đời biến mất chỉ vì một tờ giấy không có giá trị sang tên.

Nếu bạn đang gặp rắc rối liên quan đến mua bán nhà đất giấy tay, vi bằng, hãy để lại câu hỏi hoặc liên hệ với chúng tôi để được tư vấn phương án đòi lại quyền lợi.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp.