Trong bối cảnh giá nhà đất tăng cao, nhiều người dân với tài chính hạn hẹp thường tìm đến các căn nhà giá rẻ, thủ tục nhanh gọn dưới hình thức “Công chứng Vi bằng”. Tuy nhiên, thuật ngữ này đang bị hiểu sai nghiêm trọng, đẩy người mua vào thế “nắm đằng lưỡi”. Là một người làm luật, tôi thường xuyên gặp những trường hợp khách hàng đến cầu cứu khi đã “xuống tiền” mua nhà qua Vi bằng nhưng sau đó bị đuổi ra khỏi nhà hoặc không thể làm Sổ đỏ. Vậy bản chất của việc mua bán này là gì và rủi ro lớn đến mức nào?

1. Hiểu Đúng: “Vi Bằng” Không Phải Là Hợp Đồng Mua Bán Nhà

Rất nhiều “cò đất” sử dụng cụm từ “Công chứng Vi bằng” để đánh lừa lòng tin của người mua. Cần khẳng định ngay:

Pháp luật không công nhận hình thức “Công chứng Vi bằng”.

Công chứng: Là việc Công chứng viên chứng nhận tính hợp pháp của Hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng này là cơ sở để sang tên Sổ đỏ.
Lập Vi bằng: Thừa phát lại chỉ ghi nhận sự kiện hành vi. Ví dụ: Ghi nhận việc ông A có đưa cho bà B số tiền 1 tỷ đồng, bà B có giao chìa khóa nhà cho ông A.

Mấu chốt: Thừa phát lại không xác minh xem ngôi nhà đó có đủ điều kiện mua bán hay không, đất có tranh chấp hay không. Tờ Vi bằng không có giá trị chuyển quyền sở hữu nhà đất từ người bán sang người mua.

2. Bốn Rủi Ro “Chết Người” Khi Mua Nhà Qua Vi Bằng

Khi bạn cầm trên tay tờ Vi bằng, bạn tưởng mình đã là chủ nhà, nhưng thực tế pháp lý lại rất phũ phàng:

a. Về mặt pháp lý, bạn vẫn là người “vô gia cư”

Vì Vi bằng không có giá trị sang tên, nên trên hệ thống quản lý đất đai, người bán vẫn là chủ sở hữu hợp pháp. Bạn bỏ tiền tỷ ra mua nhà nhưng tên trên Sổ đỏ (nếu có) vẫn là của người khác.

b. Rủi ro “Một nhà bán cho nhiều người”

Lợi dụng việc Vi bằng không được ghi nhận trên hệ thống công chứng quốc gia, kẻ gian có thể lập Vi bằng bán một ngôi nhà cho 3-4 người khác nhau để chiếm đoạt tài sản. Người đến ở đầu tiên thường là người chiếm ưu thế, những người đến sau coi như mất trắng.

c. Rủi ro bị ngân hàng siết nợ hoặc thi hành án

Đây là trường hợp đau lòng nhất tôi từng gặp. Người bán sau khi nhận tiền của bạn (qua Vi bằng) đã âm thầm mang Sổ đỏ gốc (hoặc Sổ chung) đi thế chấp ngân hàng. Khi họ vỡ nợ, ngân hàng sẽ đến siết nợ chính ngôi nhà bạn đang ở. Lúc này, tờ Vi bằng hoàn toàn vô giá trị trước quyền ưu tiên của ngân hàng.

d. Rủi ro về xây dựng và quy hoạch

Đa phần nhà bán qua Vi bằng là nhà xây dựng trái phép, sai phép, lấn chiếm hoặc đất nằm trong quy hoạch. Khi cơ quan chức năng cưỡng chế tháo dỡ, người mua là người chịu thiệt hại trực tiếp, còn người bán thì đã “cao chạy xa bay”.

3. Luật Nhà Ở và Luật Đất Đai Mới (Hiệu lực 2025) Quy Định Thế Nào?

Từ năm 2025, các quy định về đất đai và nhà ở đã chặt chẽ hơn rất nhiều trong việc chuẩn hóa dữ liệu đất đai. Việc mua bán không qua công chứng, chứng thực, không đăng ký biến động đất đai là hành vi vi phạm pháp luật.

Nhà nước không công nhận quyền sở hữu đối với các giao dịch “chui” này. Điều này đồng nghĩa với việc cánh cửa để hợp thức hóa (làm Sổ đỏ) cho những căn nhà mua qua Vi bằng ngày càng hẹp lại, thậm chí là bế tắc.

4. Lời Khuyên

Để tránh cảnh “tiền mất tật mang”, người mua nhà cần tuân thủ nguyên tắc:

Chỉ mua nhà có Sổ đỏ (hoặc đủ điều kiện cấp Sổ).
Hợp đồng mua bán bắt buộc phải Công chứng tại Văn phòng Công chứng.
Kiểm tra quy hoạch và tình trạng pháp lý của thửa đất tại UBND xã/phường hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai trước khi xuống tiền.

Nếu bạn đang trong tình huống đã lỡ mua nhà qua Vi bằng, hoặc đang phân vân trước một “kèo” nhà giá rẻ đầy rủi ro, đừng ngần ngại tìm kiếm sự tư vấn pháp lý chuyên nghiệp.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp.