Tranh chấp đất đai không chỉ xoay quanh vấn đề ranh giới hay sổ đỏ. Một trong những loại tranh chấp âm ỉ và phức tạp nhất là vấn đề Quyền ưu tiên mua/nhận chuyển nhượng, đặc biệt khi tài sản đó là sở hữu chung của nhiều người, thường là tài sản thừa kế. Bạn sẽ làm gì khi người đồng sở hữu tài sản chung của mình (nhà, đất) bất ngờ bán phần sở hữu của họ cho người ngoài mà không hề thông báo? Bài viết này sẽ phân tích các trường hợp pháp luật quy định về quyền ưu tiên mua và hướng dẫn bạn cách bảo vệ “quyền được mua trước” của mình.

I. Quyền ưu tiên mua: Định nghĩa và Cơ sở Pháp lý cốt lõi

Quyền ưu tiên mua là quyền pháp lý của một chủ thể được phép nhận chuyển nhượng một tài sản trước những người khác, khi tài sản đó được bán. Mục đích của quyền này là nhằm giữ tài sản trong một nhóm đối tượng có mối quan hệ gắn bó (như đồng sở hữu) và ổn định quan hệ dân sự.

Cơ sở pháp lý vững chắc nhất cho quyền này nằm ở Điều 227 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp phổ biến nhất: Đồng sở hữu chung tài sản

Quyền ưu tiên mua được áp dụng rõ ràng nhất đối với tài sản thuộc sở hữu chung theo phần (ví dụ: hai anh em cùng đứng tên 1/2 thửa đất).

Khi một người đồng sở hữu muốn bán phần sở hữu của mình, họ bắt buộc phải ưu tiên bán cho các đồng sở hữu còn lại:

Thông báo bắt buộc: Người bán phải thông báo bằng văn bản cho các đồng sở hữu khác về các điều kiện chuyển nhượng, bao gồm: giá bán, phương thức và thời hạn thanh toán.
Thời hạn ưu tiên: Các đồng sở hữu phải thực hiện quyền ưu tiên mua trong một thời hạn nhất định (thường là 03 tháng đối với bất động sản), nếu các bên không có thỏa thuận khác.
Điều kiện bán cho người ngoài: Chỉ khi các đồng sở hữu khác từ chối mua hoặc không có phản hồi trong thời hạn quy định, người bán mới có quyền chuyển nhượng phần sở hữu của mình cho người ngoài.

Ví dụ: Anh A và chị B cùng sở hữu một lô đất. Anh A muốn bán phần của mình. Anh A phải thông báo rõ ràng cho chị B. Nếu chị B đồng ý mua với cùng điều kiện, chị B có quyền được mua trước.

II. Tranh chấp phát sinh từ việc “lách luật”

Trong thực tế, tranh chấp xảy ra không phải vì người có quyền ưu tiên từ chối mua, mà thường do người bán cố tình vi phạm thủ tục để bán nhanh hơn hoặc bán cho người ngoài với giá cao hơn:

Cố tình không thông báo: Người bán lén lút ký hợp đồng đặt cọc hoặc chuyển nhượng với người ngoài mà không gửi bất kỳ văn bản thông báo nào cho đồng sở hữu.
Thông báo không đúng điều kiện: Người bán thông báo một mức giá “trên trời” (rất cao) cho người có quyền ưu tiên, sau đó bán cho người ngoài với giá thấp hơn để “lách luật”.
Vi phạm thời hạn: Người bán tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng cho người ngoài trước khi hết thời hạn 03 tháng (hoặc thời hạn thỏa thuận) ưu tiên mua.

III. Hậu quả pháp lý: Yêu cầu Tòa án Hủy bỏ Giao dịch

Khi quyền ưu tiên mua bị vi phạm, người có quyền bị xâm phạm có một công cụ pháp lý mạnh mẽ để bảo vệ mình.

1. Khởi kiện yêu cầu Hợp đồng Vô hiệu

Người có quyền ưu tiên mua có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng giữa người bán và người mua ngoài vô hiệu.

Căn cứ: Giao dịch được xác lập không tuân thủ quy định về hình thức, nội dung hoặc điều kiện giao dịch, cụ thể là vi phạm quyền ưu tiên của đồng sở hữu.
Hậu quả: Khi hợp đồng vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (người mua ngoài trả lại đất, người bán hoàn trả tiền).

2. Quyền nhận chuyển nhượng thay thế

Không chỉ dừng lại ở việc hủy bỏ hợp đồng, người có quyền ưu tiên mua còn có quyền yêu cầu được nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ của người mua lại tài sản, với các điều kiện tương đương mà người bán đã chuyển nhượng cho người ngoài.

Lời khuyên pháp lý: Để yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu và nhận chuyển nhượng thay thế, người có quyền ưu tiên phải chứng minh được rằng mình có khả năng tài chính để thực hiện việc mua bán với các điều kiện đã được xác lập với người ngoài.

IV. Lời khuyên để bảo vệ “quyền được mua trước”

Để không bị mất quyền lợi, cả người mua có quyền ưu tiên và người bán đều cần lưu ý:

Đối với Người có Quyền ưu tiên:

Giữ bằng chứng: Nếu bạn nhận được thông báo, hãy phản hồi bằng văn bản. Nếu bạn không nhận được thông báo, hãy chủ động thu thập chứng cứ về giao dịch mua bán giữa người đồng sở hữu với người ngoài.
Phản ứng kịp thời: Khi phát hiện giao dịch vi phạm, cần khởi kiện ra Tòa án kịp thời, vì thời hiệu khởi kiện có thể bị áp dụng.
Chuẩn bị tài chính: Hãy chứng minh khả năng chi trả của mình để Tòa án có cơ sở chấp nhận yêu cầu nhận chuyển nhượng thay thế.

Đối với Người bán (Đồng sở hữu):

Bắt buộc thông báo: Luôn lập văn bản thông báo rõ ràng và có xác nhận của bên có quyền ưu tiên (hoặc lập Vi bằng nếu họ từ chối nhận thông báo).
Đảm bảo điều kiện công bằng: Không được thông báo giá một kiểu cho người ưu tiên và bán giá một kiểu khác cho người ngoài. Điều này có thể dẫn đến việc hợp đồng bị hủy bỏ.

Quyền ưu tiên mua là một quy tắc công bằng trong pháp luật. Việc nắm rõ quy định và thực hiện đúng thủ tục sẽ giúp bạn ổn định quyền sở hữu, tránh được những tranh chấp tốn kém thời gian và tiền bạc.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp.