Giao dịch mua bán nhà đất là một trong những giao dịch có giá trị lớn nhất đối với đa số người dân. Để đảm bảo cho việc mua bán diễn ra như thỏa thuận, các bên thường sử dụng biện pháp đặt cọc. Tuy nhiên, không ít trường hợp tranh chấp phát sinh từ chính khoản tiền đặt cọc này. Vậy, khi nào bạn được nhận lại tiền cọc và khi nào sẽ mất trắng? Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin pháp lý hữu ích để bạn bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Đặt cọc là gì và pháp luật quy định ra sao?

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hiểu một cách đơn giản, trong mua bán nhà đất, bên mua sẽ giao cho bên bán một khoản tiền để “làm tin”, cam kết rằng mình sẽ ký kết hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện việc mua bán. Hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản, có thể công chứng hoặc không, nhưng phải có đầy đủ chữ ký của các bên và người làm chứng (nếu có) để đảm bảo giá trị pháp lý.

2. Khi nào được hoàn trả tiền đặt cọc?

Pháp luật quy định rõ các trường hợp bên đặt cọc sẽ được nhận lại tài sản đã đặt cọc.

Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán được giao kết và thực hiện

Đây là kịch bản lý tưởng nhất. Khi hai bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng và hoàn tất giao dịch, khoản tiền đặt cọc sẽ được xử lý theo thỏa thuận:

Được trả lại cho bên đặt cọc: Bên bán trả lại đúng số tiền cọc cho bên mua sau khi hợp đồng được ký kết.
Được trừ vào số tiền thanh toán: Đây là phương án phổ biến nhất. Khoản tiền cọc sẽ được coi là một phần của số tiền mua nhà đất mà bên mua phải trả cho bên bán.

Trường hợp 2: Lỗi thuộc về bên nhận đặt cọc (bên bán)

Nếu bên bán thay đổi ý định, từ chối bán hoặc không thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng đặt cọc (ví dụ: không thể hoàn tất thủ tục pháp lý như đã hứa, nhà đất không đúng tình trạng đã cam kết), họ đã vi phạm hợp đồng.

Trong trường- hợp này, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán không chỉ phải hoàn trả toàn bộ số tiền cọc cho bên mua mà còn phải chịu phạt một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (hoặc theo thỏa thuận khác của các bên).

Ví dụ: Bạn đặt cọc 500 triệu đồng để mua một căn nhà. Đến ngày ký hợp đồng chính thức, bên bán đột ngột từ chối bán vì có người khác trả giá cao hơn. Khi đó, bạn có quyền yêu cầu bên bán trả lại 500 triệu đồng tiền cọc và bồi thường thêm 500 triệu đồng tiền phạt cọc.

Trường hợp 3: Do nguyên nhân khách quan

Nếu việc ký kết hợp đồng mua bán không thể diễn ra vì một lý do khách quan mà không bên nào có lỗi (ví dụ: nhà đất bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước, thiên tai, hỏa hoạn…), các bên sẽ thỏa thuận lại. Nếu không có thỏa thuận nào khác, bên bán sẽ hoàn trả lại tiền cọc cho bên mua và không bên nào phải chịu phạt.

Trường hợp 4: Hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu nếu vi phạm các quy định của pháp luật, chẳng hạn như:

Người nhận cọc không phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất.
Nhà đất đang có tranh chấp, bị kê biên để thi hành án.
Một trong các bên bị lừa dối, ép buộc khi ký hợp đồng.

Khi hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức là, bên mua sẽ được nhận lại đầy đủ số tiền đã cọc.

3. Khi nào sẽ mất tiền đặt cọc?

Đây là rủi ro lớn nhất đối với bên mua. Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Cụ thể, bạn sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc nếu:

Bạn từ chối ký hợp đồng mua bán mà không có lý do chính đáng theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.
Bạn không thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình dẫn đến việc hợp đồng không thể thực hiện được (ví dụ: không chuẩn bị đủ tiền thanh toán vào ngày ký hợp đồng như đã cam kết).

Ví dụ: Sau khi đặt cọc 500 triệu đồng, bạn tìm được một căn nhà khác ưng ý hơn và quyết định không mua căn nhà đã cọc nữa. Trong trường hợp này, bạn đã tự ý từ bỏ giao dịch và sẽ mất toàn bộ 500 triệu đồng tiền cọc.

4. Lời khuyên để tránh rủi ro

Để bảo vệ quyền lợi và tránh những tranh chấp không đáng có, cả bên mua và bên bán cần lưu ý:

Lập Hợp đồng đặt cọc chi tiết: Hợp đồng phải ghi rõ thông tin các bên, thông tin chi tiết về nhà đất, giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, các giai đoạn thanh toán, điều kiện phạt cọc và các trường hợp bất khả kháng.
Kiểm tra kỹ pháp lý của nhà đất: Bên mua cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng), kiểm tra thông tin quy hoạch, tình trạng tranh chấp, thế chấp…
Công chứng hợp đồng đặt cọc: Mặc dù không bắt buộc, việc công chứng sẽ giúp đảm bảo tính pháp lý và là một bằng chứng vững chắc khi có tranh chấp xảy ra.
Giữ lại bằng chứng: Tất cả các giao dịch tiền bạc nên được thực hiện qua ngân hàng để có sao kê làm bằng chứng.

Hiểu rõ các quy định pháp luật về đặt cọc sẽ giúp bạn tự tin hơn trong các giao dịch nhà đất và bảo vệ tài sản của mình một cách hiệu quả. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, đừng ngần ngại tìm đến sự tư vấn của luật sư hoặc các chuyên gia pháp lý.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp