Vì tin tưởng bạn bè, người thân hoặc do một số điều kiện chưa cho phép, nhiều người đã bỏ tiền ra mua đất nhưng lại nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Giao dịch này dựa trên một “thỏa thuận ngầm” và sự tin tưởng tuyệt đối. Nhưng “lòng người khó đoán”, đã có vô số trường hợp “tiền mất tật mang” khi người được nhờ đứng tên bỗng dưng “trở mặt”, tự ý định đoạt mảnh đất hoặc không chịu trả lại.

Vậy, khi nhờ người khác đứng tên hộ, bạn đang đối mặt với những rủi ro nào? Và quan trọng hơn, liệu có cách nào để đòi lại tài sản khi tranh chấp xảy ra không?

1. Rủi Ro “Mất Trắng” Khi Nhờ Người Khác Đứng Tên

Về mặt pháp lý, người có tên trên Sổ đỏ được pháp luật công nhận là người có đầy đủ quyền hạn của người sử dụng đất: quyền chuyển nhượng (bán), tặng cho, thế chấp, thừa kế… Do đó, khi nhờ người khác đứng tên, bạn đang đặt tài sản của mình vào những rủi ro cực lớn:

Người đứng tên tự ý bán đất: Họ hoàn toàn có đủ tư cách pháp lý để bán mảnh đất của bạn cho người khác. Khi đó, bạn rất khó có thể ngăn chặn hoặc yêu cầu hủy giao dịch này.
Người đứng tên mang đất đi thế chấp vay tiền: Họ có thể dùng Sổ đỏ để thế chấp ngân hàng hoặc các cá nhân khác. Nếu họ không trả được nợ, mảnh đất của bạn có nguy cơ bị phát mãi.
Rắc rối khi người đứng tên qua đời: Nếu người đứng tên hộ không may qua đời, mảnh đất đó sẽ được xem là di sản thừa kế của họ và sẽ được chia cho những người thừa kế của họ (vợ/chồng, con cái…). Lúc này, bạn sẽ phải đi tranh chấp với tất cả những người thừa kế này, khiến sự việc càng phức tạp.
Tranh chấp khi người đứng tên ly hôn: Mảnh đất có thể bị coi là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân của người đứng tên và vợ/ch chồng của họ, dẫn đến nguy cơ bị phân chia khi họ ly hôn.

2. Bản Chất Pháp Lý Của Việc “Nhờ Đứng Tên Hộ”

Trong pháp luật dân sự, giao dịch nhờ người khác đứng tên hộ có thể bị xem là một “giao dịch dân sự giả tạo”.

Giao dịch giả (bên ngoài): Là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tên người được nhờ đứng tên.
Giao dịch thật (bị che giấu): Là việc bạn thực sự là người bỏ tiền ra mua và nhờ họ đứng tên giùm.

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, khi một giao dịch dân sự được xác lập giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch giả tạo đó vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định.

Điều này có nghĩa là, nếu bạn chứng minh được việc nhờ đứng tên là có thật, Tòa án có thể tuyên vô hiệu hợp đồng đứng tên người kia và công nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Vấn đề mấu chốt nằm ở hai chữ: CHỨNG MINH.

3. Có Thể Đòi Lại Đất Không và Bằng Cách Nào?

Câu trả lời là CÓ THỂ, nhưng CỰC KỲ KHÓ KHĂN và con đường duy nhất là KHỞI KIỆN TẠI TÒA ÁN.

Bạn không thể đến cơ quan nhà nước yêu cầu sang tên lại một cách đơn giản, vì mọi giấy tờ đều đang hợp pháp dưới tên người kia. Bạn phải nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu “Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” cho mình và “Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người được nhờ đứng tên”.

Để thắng kiện, nghĩa vụ chứng minh hoàn toàn thuộc về bạn. Bạn phải cung cấp cho Tòa án những bằng chứng sắt đá để chứng minh bạn mới là chủ thực sự của mảnh đất.

Những Bằng Chứng Sống Còn Bạn Cần Phải Có:

Bằng chứng về việc giao tiền: Đây là bằng chứng quan trọng nhất.
- Sao kê tài khoản ngân hàng thể hiện việc bạn chuyển tiền cho bên bán hoặc cho người đứng tên hộ (nội dung chuyển khoản ghi rõ “chuyển tiền mua đất thửa số X, tờ bản đồ Y…”).
- Hợp đồng vay tiền (nếu bạn vay tiền để mua đất).
- Văn bản giao nhận tiền mặt có người làm chứng, ghi rõ mục đích giao tiền là để mua đất.
Bằng chứng về thỏa thuận nhờ đứng tên:
- Tốt nhất: Có một văn bản thỏa thuận về việc nhờ đứng tên hộ giữa bạn và người đó, có người làm chứng ký vào càng tốt. Dù văn bản này không được công chứng, nó vẫn là một nguồn chứng cứ cực kỳ giá trị trước Tòa.
- Tin nhắn, email, ghi âm, ghi hình các cuộc hội thoại thể hiện rõ việc người kia thừa nhận họ chỉ đứng tên giùm bạn.
Lời khai của những người liên quan:
- Người bán đất, người môi giới xác nhận đã giao dịch và nhận tiền từ bạn.
- Người làm chứng (hàng xóm, họ hàng…) biết rõ về nguồn gốc và thỏa thuận của hai bên.
Bằng chứng về việc quản lý, sử dụng đất:
- Ai là người đang giữ Sổ đỏ bản gốc? (Thường thì người chủ thực sự sẽ giữ giấy tờ gốc).
- Ai là người trực tiếp sử dụng, canh tác, xây dựng trên đất?
- Ai là người thực hiện các nghĩa vụ tài chính với nhà nước như nộp thuế đất hàng năm?

Nếu không có những bằng chứng này, Tòa án sẽ rất khó có cơ sở để bảo vệ bạn và nguy cơ bạn mất trắng tài sản là rất cao.

Lời Khuyên

Cách tốt nhất để bảo vệ tài sản của mình là không bao giờ nhờ người khác đứng tên hộ. Hãy cố gắng tuân thủ các quy định của pháp luật để tài sản được đăng ký hợp pháp dưới tên của chính mình.

Trong trường hợp đã trót “nhờ” và có nguy cơ xảy ra tranh chấp, hãy lập tức thu thập và củng cố tất cả các bằng chứng có thể. Việc tham vấn luật sư ngay từ đầu sẽ giúp bạn có được sự chuẩn bị tốt nhất để bảo vệ quyền lợi của mình tại Tòa án.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0979.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp