Xác định Tài sản Nhà ở Xây dựng trong Thời kỳ Hôn nhân: Tài sản Chung hay Tài sản Riêng?

Nhà xây sau cưới là tài sản chung hay tài sản riêng?

Việc xác định bản chất pháp lý của tài sản nhà ở được hình thành sau khi kết hôn là một vấn đề pháp lý phức tạp, đặc biệt khi có sự khác biệt về nguồn gốc tài chính đóng góp. Theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình Việt Nam, tài sản này có thể được phân loại là tài sản chung của vợ chồng hoặc tài sản riêng của một bên, tùy thuộc vào các yếu tố cấu thành và chứng cứ pháp lý.

I. Tài sản chung của vợ chồng

Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình, tài sản chung của vợ chồng được định nghĩa rộng rãi, bao gồm:

Tài sản do vợ, chồng tạo ra: Bao gồm thu nhập từ lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng, và các thu nhập hợp pháp khác phát sinh trong thời kỳ hôn nhân. Điều này hàm ý rằng, ngay cả khi một bên không trực tiếp tham gia vào quá trình tạo lập tài chính, nhưng nếu căn nhà được xây dựng từ các nguồn thu nhập phát sinh trong giai đoạn hôn nhân, nó vẫn có thể được xác định là tài sản chung của vợ chồng.
Tài sản được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung: Trường hợp vợ chồng cùng được thừa kế hoặc được tặng cho một tài sản (như quyền sử dụng đất, tiền mặt) và sử dụng tài sản đó để xây dựng nhà ở, thì nhà ở đó là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất có được sau khi kết hôn: Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn cũng là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Đặc biệt, trong trường hợp có tranh chấp và không có căn cứ để chứng minh tài sản nhà ở đó là tài sản riêng của mỗi bên, pháp luật mặc nhiên coi đó là tài sản chung của vợ chồng.

II. Tài sản riêng của vợ, chồng

Ngược lại, theo Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình, tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm:

Tài sản có trước khi kết hôn: Bất kỳ tài sản nào mà mỗi người sở hữu hợp pháp trước thời điểm đăng ký kết hôn.
Tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân: Nếu một bên được thừa kế hoặc được tặng cho riêng một khoản tiền hoặc quyền sử dụng đất và sử dụng tài sản đó để xây dựng nhà, thì nhà ở đó là tài sản riêng của người đó.
Tài sản được chia riêng cho vợ, chồng: Trong một số trường hợp, vợ chồng có thể thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, và phần tài sản được chia sẽ trở thành tài sản riêng của mỗi người.
Tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và tài sản khác theo quy định pháp luật: Ví dụ, tài sản phục vụ nhu cầu sinh hoạt cá nhân cơ bản.
Tài sản được hình thành từ tài sản riêng: Đây là điểm quan trọng. Nếu một bên sử dụng chính tài sản riêng của mình (ví dụ: tiền tiết kiệm có trước hôn nhân, tiền bán tài sản riêng) để xây dựng nhà ở, thì nhà ở đó được coi là tài sản riêng của người đó. Việc chứng minh nguồn gốc tài sản riêng đòi hỏi các chứng cứ cụ thể và rõ ràng như sổ tiết kiệm, hợp đồng tặng cho tiền có công chứng, chứng thực, hoặc các tài liệu chứng minh nguồn gốc tài sản trước hôn nhân.

Hiệu lực của Giao dịch Mua nhà khi một bên vợ/chồng không biết

Về vấn đề hiệu lực của giao dịch mua bán nhà khi một bên vợ/chồng không hay biết, cần phân tích dựa trên nguồn gốc tài sản và tính chất của giao dịch.

Trường hợp mua nhà bằng tài sản riêng: Nếu người chồng sử dụng tài sản riêng của mình để mua nhà và tài sản đó được đăng ký quyền sở hữu đứng tên anh ấy, người chồng có quyền tự mình thực hiện các thủ tục hợp đồng mua bán. Người bán trong trường hợp này không có nghĩa vụ pháp lý để xác minh nguồn tiền đó là tài sản riêng hay chung của vợ chồng. Trách nhiệm của người bán là đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch, năng lực hành vi dân sự của người mua và sự rõ ràng về quyền sở hữu tài sản giao dịch.
Trường hợp giao dịch có thể bị vô hiệu: Giao dịch mua bán nhà chỉ có thể bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi có căn cứ pháp lý rõ ràng, bao gồm:
- Giao dịch vi phạm các quy định bắt buộc của pháp luật (ví dụ: giấy tờ giả mạo, hành vi lừa dối, đối tượng giao dịch không hợp pháp).
- Nếu tài sản được mua là tài sản chung của vợ chồng (tức là tiền dùng để mua nhà có nguồn gốc là tài sản chung) mà một bên tự ý thực hiện giao dịch (mua bán) mà không có sự đồng ý của bên kia, và bên thứ ba (người bán) biết rõ điều này hoặc có căn cứ để biết, thì giao dịch đó có thể bị xem xét là vô hiệu theo quy định pháp luật về giao dịch dân sự và tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, nếu người bán không biết hoặc không có căn cứ để biết nguồn tiền là tài sản chung và giao dịch được thực hiện công khai, minh bạch, đúng quy định pháp luật, thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực.

Kết luận:

Dù một bên không trực tiếp đóng góp tài chính, nếu nhà được xây dựng sau khi kết hôn bằng nguồn tiền phát sinh trong thời kỳ hôn nhân mà không có chứng cứ rõ ràng về nguồn tiền riêng, thì nhà đó vẫn được coi là tài sản chung của vợ chồng. Đối với giao dịch mua nhà của một bên mà bên kia không hay biết, giao dịch đó vẫn có hiệu lực nếu tài sản được mua bằng tiền riêng của người thực hiện giao dịch. Giao dịch chỉ có thể bị vô hiệu trong trường hợp tài sản đó là tài sản chung nhưng lại được một bên tự ý định đoạt mà không có sự đồng ý của bên kia và người bán biết rõ tình trạng này.

Lưu ý: Nội dung bài viết công khai tại website của Công ty luật Quảng Ninh chỉ mang tính chất tham khảo về việc áp dụng quy định pháp luật. Tùy từng thời điểm, đối tượng và sự sửa đổi, bổ sung, thay thế của chính sách pháp luật, văn bản pháp lý mà nội dung tư vấn có thể sẽ không còn phù hợp với tình huống Quý khách đang gặp phải hoặc cần tham khảo ý kiến pháp lý. Trường hợp Quý khách cần ý kiến pháp lý cụ thể, chuyên sâu theo từng hồ sơ, vụ việc, vui lòng liên hệ với Chúng tôi qua các phương thức bên dưới. Với sự nhiệt tình và tận tâm, Chúng tôi tin rằng văn phòng Luật sư Quảng Ninh sẽ là nơi hỗ trợ pháp lý đáng tin cậy của Quý khách hàng.

Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.

Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Địa chỉ chi nhánh: số 31 đường Lý Thường Kiệt, tổ 1, khu 3, phường Thanh Sơn, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.

Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0961.926.188/0353.266.128 hoặc đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp.