HỎI: Anh A gửi câu hỏi đến Công ty Luật Quảng Ninh liên quan đến thuê nhà ở Quảng Ninh. Anh A là một công nhân trong một khu công nghiệp đang sinh sống và làm việc ở thị xã Quảng Yên, anh A thắc mắc khi thuê nhà trong hợp đồng có nhiều điều khoản, pháp luật cũng quy định nhiều thì cần quan tâm những nội dung nào là chủ yếu.
LUẬT SƯ QUẢNG NINH TRẢ LỜI:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Quảng Ninh, chúng tôi xin được giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
Thực tế hiện nay người đi thuê nhà bị chịu thiệt vì không nắm rõ các quy định của pháp luật trong nhiều trường hợp. Công ty Luật Quảng Ninh sẽ đề cập một số quy định người thuê nhà cần biết để bảo vệ quyền lợi.
1. Hình thức của hợp đồng thuê nhà phải bằng văn bản
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận hình thức hợp đồng thuê nhà:
Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Bộ luật Dân sự 2015 không có yêu cầu bắt buộc về hình thức của hợp đồng thuê nhà mà hình thức hợp đồng được thực hiện theo quy định chung, tuy nhiên nếu luật Nhà ở có quy định khác thì sẽ theo những quy định ấy.
Tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014, hợp đồng thuê nhà phải thành lập bằng văn bản:
Điều 121. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;7. Cam kết của các bên;8. Các thỏa thuận khác;9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
2. Người thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, khi chủ nhà tự ý tăng tiền nhà
Theo quy định tại điểm b Khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 ghi nhận:
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
…
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.…
Nếu chủ nhà thuê tự ý tăng tiền nhà mà không báo trước, không nhận được sự đồng ý của người thuê thì theo Điều 132 Luật Nhà ở, người thuê có thể tự chấm dứt việc thuê nhà mà không cần sự đồng ý của người thuê.
Nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng, người thuê phải báo trước cho chủ nhà ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác.
3. Không nộp tiền nhà 03 tháng phải chuyển đi
Theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 ghi nhận:
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
…
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.…
Căn cứ quy định này, bên thuê nhà nếu không trả tiền thuê theo thoả thuận của các bên từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Đồng thời, chủ nhà còn được quyền thu hồi nhà cho thuê trước thời hạn.
Cũng tương tự như người thuê, chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo trước cho người thuê ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác.
4. Người thuê nhà được cho người khác thuê lại
Theo quy định tại Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 ghi nhận:
Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.
Nếu các bên thoả thuận cho phép bên thuê nhà được cho thuê lại nhà mình đã thuê (có sự đồng ý của bên cho thuê) thì người thuê nhà hoàn toàn có thể cho người khác thuê lại.
Tuy nhiên, nếu không có sự đồng ý của chủ nhà mà người thuê tự ý cho thuê lại thì đây bị xem là hành vi vi phạm hợp đồng. Theo đó, trong trường hợp này, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, thu hồi lại nhà thuê.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Quảng Ninh.
Công ty Luật TNHH MTV Luật Sư Quảng Ninh.
Địa chỉ: số 575 đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
Nếu còn vướng mắc chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác, bạn vui lòng liên hệ số điện thoại: 0979.266.128 hoặc Đặt lịch hẹn để được hỗ trợ trực tiếp.
Bài viết liên quan: